根据世界上最大的房地产咨询公司—世邦魏理仕提供的信息，近年来的葡萄牙房地产投资屡创新高，2019年上半年葡萄牙房产市场投资增长了25％，2019年全年投资可达30亿欧元。葡萄牙是老牌的发达资本主义国家，完善的基础设施和丰富的旅游资源吸引了大量国际投资者。在2019年葡萄牙投资榜单中，酒店业占比最高，占总投资额29%，其次是房产业。并且，与西哈努克港等东南亚国家投资行情不同的是，葡萄牙国内投资者十分热衷本国投资，在2019年贡献了1.4亿欧元，和2018年的5500万欧元形成了鲜明对比。葡萄牙在遭受2010年债务危机以后，房产价格一路下跌，这种情况在近年来得到了改善，葡萄牙整体房价在2016年迎来了繁荣的机遇。

根据葡萄牙住房管理部数据，葡萄牙有80%的人口住在城市，其余住在乡村（我国仅有58.52%人口住在城市）。尽管葡萄牙住宅供应量正处于增长期，但其国土面积小，核心房产有限。并且，葡萄牙没有拆迁法，大多数房屋只会进行内部翻新，这也就意味着葡萄牙的房价，有基本的保值功能。2013年，葡萄牙颁布一系列旨在推动财政复苏的计划，其内容是：如果一名退休人员在一年内可以在葡萄牙生活至少6个月，并且在名下拥有一套房产（租用或购买），他就能在十年内享受免税的优惠政策。该计划吸引了很多人来此购房。以法国为例，据《Sapo》新闻报道，在葡萄牙购房置业早已成为法国人退休后的热门选择之一。由于税收优惠，2013年以来，已经有约25000名法国人在葡萄牙置业投资。

目前，葡萄牙有三大投资热门城市：阿尔加维、里斯本和波尔图。

事实上，这也是葡萄牙最发达城市。在2019年的旅游榜中，有30.6%的游客来到阿尔加维，26.2%的游客选择去了里斯本，14.6%的游客选择以波尔图为主的北方地区。今天我们就分析下，这三座城市的风土人情和投资指南。

1圣地阿尔加维：四季如夏的滨海首选

阿尔加维位于葡萄牙的最南端，这里两面临海，阳光明媚，是欧洲阳光最充裕的地区。它曾经被《纽约时报》评为世界最佳旅游地之一。这里深受诸多运动名人的喜爱：球星C罗、罗纳尔多，足球教练穆里尼奥、弗格森等都是这里的旅游常客。阿尔加维的旅游官网都自豪地宣称：阿尔加维是欧洲最有名的秘密。作为葡萄牙沿海新兴的最大城市，阿尔加维的经济实力和地理位置都决定了该地区房产的升值空间。

2019年，阿尔加维房地产收益率大约在5%到6%左右。

阿尔加维是欧洲最有名的养老圣地，这里有退休人员想要的一切，当地的整体医疗保健排名世界第十二。这里主要有两家大型私立医院：法罗(Faro)医院以治疗心脏病科而闻名；阿尔沃医院则是最方便的医院。与阿尔加维经济地位所不匹配的是其低廉的租金和公寓价格。在阿尔加维市中心，租一套3间卧室的豪华别墅，月租金仅需要875欧元（葡萄牙平均价格为1118欧元）。购买公寓亦是如此，阿尔加维每平米仅需2389欧元（葡萄牙平均2676欧元）。但值得注意的是，阿尔加维不同地区的房产走势也有所不同，尽管市中心住宅房价平均值已达到2800欧元每平米，但黄金地段已经突破了均价的两倍多。这里有27万欧元就可以买到的轻奢豪宅（Olhao区、270平米），也有250万欧元才能买到的豪华别墅（Silves区，500平米）。不过，阿尔加维地区的远郊仍是另一幅景象，这里仍有许多荒地，欠缺开发，在短期内难以得到发展。投资者也需要擦亮眼睛，不能因为和阿尔加维沾边就大胆行动。

2事业有成波尔图：投资事业佳选

波尔图是葡萄牙第二大城市，其盛产的“波特酒”颇有名气，众多顶级酒庄都坐落于此，使波尔图有着“酒都”的美誉。与热情似火的阿尔加维相比，这里厚重却带感。波尔图老城不大，小巷像迷宫，每一条道路里都充满了迥然不同的文化体验，这也因此吸引了大批游客来此参观。波尔图交通便利，它有一个欧洲最先进的机场（也是欧洲第二繁忙的机场）。并且，当地的地铁便利且实用——波尔图地铁共有6条线路，81个车站，67公里的长度。地铁运营时间为为6:00首班到次日1:00末班，每张仅为0.5欧元。2019年底，我国企业（中车中唐公司）中标波尔图地铁项目，未来波尔图地铁，将在原基础上延展六公里，增设七个车站，新车厢也将由我国企业来设计。波尔图在近年来的经济势头同样不容小觑。《葡萄牙2019年投资吸引力调查》指出，从2013年到2018年，波尔图和葡萄牙北部的外国直接投资年均增长率为11.4％，增长率大大高于葡萄牙和欧盟平均水平。此外，波尔图GDP增长速度为全国平均水平两倍，出口量更是占了总量的39%，许多葡萄牙年轻人也都选择在此发展事业。

得益于这些优异的条件，波尔图在近七年来（2011—2018），市中心房价增值146%，井喷式上涨极为显著。以至于有人惊叹“回报要看里斯本，投资得去波尔图！”“回报要看里斯本”，这句话当然可以理解：作为首都的里斯本，在房屋销售市场和租赁市场上自然有着先天的优势。但就2018年的数据来看，里斯本的住房需求增长量为66%，远逊于波尔图的82%。“投资得去波尔图”这句话便缘于此，波尔图原有房价较低，有着巨大的增值空间。据葡萄牙统计局数据显示，2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高（最高的是Matosinhos地区，为9.8%）。但由于其基本盘较低，波尔图市中心公寓价格仅为2626欧元每平米，仍低于葡萄牙平均价格。因此，目前投资波尔图仍有广阔前景。目前的波尔图房产投资，主要集中于租赁市场，单间卧室的住宅是新开发住房的主要形式。因此，波尔图的租金昂贵（1276欧元）。当然，波尔图的房屋类型都比较丰富，别墅、公寓、甚至厂房，在这里都可以买到。

3风景宜人里斯本：自住投资两相宜

里斯本是葡萄牙最大的都市和海港，特殊的地形让电车成为里斯本一道亮丽的风景线。这里每年接待游客超过100万人，城市酒店入住率平均80%以上，当地房产投资收益率和房产出租年收益率都处于全欧领先水平高。目前，里斯本的GDP占全国GDP的45%以上，人均GDP远高于欧洲大多国家。但与人们印象中不同的是，里斯本的支柱产业并非旅游业，而是科技业和金融业。里斯本是全球科技领域的领先者，是欧洲最佳投资和发展前景城市之一，是世界上最大科技会议之一“网络峰会”的永久主办地。目前，里斯本政府对企业实施10年免税等激励措施，当地已经成为南欧的创意产业和科技初创企业的重要中心。尽管葡萄牙面积较小，但它在历史上曾经是海上霸主，影响力极大：巴西、马六甲、缅甸、澳门......都曾经是葡萄牙贸易体系中的一员。世界上众多跨国企业都在里斯本设立总部（沃达丰和微软新总部都在此处）。当然，由于里斯本物价较高，这里的房价自然也是全国最贵的地区之一。里斯本市中心租金1701欧元，市中心公寓价格是4284欧元一平米，是整个葡萄牙地区房价的两倍以上。但这也是因为里斯本地区的租赁资源短缺所致。

总体而言，目前的葡萄牙，正处于经济发展的黄金时期，房产投资都处于不错的回报。但随着欧洲收紧黄金居留计划，我们也需要详细研究欧洲的投资行情，谨慎研究，大胆行动。